Yazılarımız
GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA DEĞER ARTIŞ KAZANCI VE HESAPLAMASI
| Savaş Konca |
| Perşembe, 19 Mart 2015 19:34 |
GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA DEĞER ARTIŞ KAZANCI
Değerli arkadaşlar,
Vergilendirmeye ilişkin kanunların,tebliğlerin ve sirkülerlerin derinlemesine incelenmemesi veya şifai(kulaktan duyma) birtakım yanlış bilgilendirmeler sonucu aşağıda bahsedeceğim konuya ilişkin birçok vatandaş hataya sürüklenmiştir.
1.Kazanç “TİCARİ KAZANÇ” mı “DEĞER ARTIŞ KAZANCI” mı
Konuya öncelikle, şahsın elindeki gayrimenkulün satışının hangi durumda ticari kazanç hangi durumda değer artış kazancı sayılacağını açıklamak ile başlayalım,2011 yılında Gelirler İdaresi Başkanlığı’nın GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA VERGİSEL YÜKÜMLÜLÜKLER isimli rehberinde
Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki “değer artış kazancı” olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir.
Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık”tır. Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluk’tur
Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü önemli unsur ise “ticari bir organizasyonun varlığı”dır. Şeklinde ifade edilmiştir.
Yani özetlersek öncelikle satışın devamlılığına akabinde satışın ruhuna bakarak elde edilen karın TİCARİ KAZANÇ mı veya DEGER ARTIŞ KAZANCI mı olduğuna karar verilmektedir.
2.GAYRİMENKULUN ELDEN ÇIKARTILMA ŞEKLİ VE DEĞER ARTIŞ KAZANCININ VERGİLENDİRİLMESİ
Ticari amaç dışında kişinin şahsına ait mülkü iktisap(Kazanma, edinme, edinim) tarihinden 5 sene sonra satması durumunda elde ettiği kazanç hiçbir şekilde vergilendirilmiyor(Bu süre 1.1.2007 senesinden önce iktisap edilen gayrimenkuller için 4 senedir.)
Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse (Miras yolu ile) bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar 5 sene içerisinde satılması durumunda değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.
Şimdi,
Kişinin şahsına ait ticari amaç gütmeden ve edinim tarihinden itibaren 5 sene geçmeden elden çıkarttığı gayrimenkulünden elde ettiği kazanç nasıl vergilendirilecek.
Örnek: Ahmet bey 01.10.2012 senesinde 100.000TL bedel karşılığı iktisap ettiği(satın aldığı) gayrimenkulünü 17.04.2014 senesinde 140.000.TL’ye satmıştır.
Alış bedeli :100.000.-TL
Satış Bedeli :140.000.-TL
Olduğunu varsayarsak düz mantıkta Ahmet bey bu işlemden 40.000.-TL kazanç sağlamıştır
Konunun en can alıcı noktası burasıdır. Ahmet beyin vergisini ödemesi gereken matrahı veya beyan edeceği kazancı ne olmalıdır?
Burada yasaların icazet ettiği şekli ile alış bedeli belli kriterleri taşıması durumunda enflasyonu güne ibla etme mantığında artırılarak vergi matrahı düşürülebilir.Yani ödeyeceğimiz vergiyi hakkaniyetli olarak azaltabilme hakkımız bulunmaktadır.
2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi (ÜFE) yayımlanmaktadır.
İşlem şu şekilde yapılır, gayrimenkulün alış tarihinden bir önceki ayın ÜFE endeksi ve satış tarihinden bir önceki ayın ÜFE endeksi öğrenilip (Satış tarihi ÜFE endeksi – Alış tarihi ÜFE endeksi /Alış tarihi ÜFE endeksi) arasındaki oran farkı bulunur.Hakkın kullanımındaki en önemli kriter farkın(artış oranının) %10’u geçiyor olmasıdır.
Uygulamalı anlatmak gerekirse,
Alış tarihi :01.10.2012 olduğu için Eylül 2012 ÜFE endeksi 205,75
Satış Tarihi :17.04.2014 olduğu için Mart 2014 ÜFE endeksi 236,23
Dolayısı ile, ( 236,23 – 205,75 / 205,75) = %14,81 yani %10 oranını geçtiği için kullanılabilir bir orandır.
Çıkan değer artış oranını maliyete ilave etmenin iki yöntemi vardır ya,Çıkan oranın başına 1, koyarak alış bedeli ile çarpar ya da (Alış Bedeli X Satış Üfe endeksi / Alış üfe endeksi) formülünü uygulayarak bulabilirsiniz.
Alış bedeli : 100.000 x 1,1481 :114,810 veya,
:(100.000 x 236,23 / 205,75) :114,810TL
Görüldüğü üzere gayrimenkül alış bedelimiz 14.810TL artmıştır.
Ayrıca, diğer önemli husus olan satış yılına ait istisna tutarını mahsup etme hakkımızı kullanmamızdır.
2014 yılı değer artış istisna tutarı :9700TL..
Sonuç olarak :
40.000TL olan gayrimenkul satış kazancımızın vergi matrahını, yasal haklarımızı kullanarak ,
(40000-14810-9700)=15490TL ye indirmiş oluyoruz , bu da arada ciddi bir şekilde vergi avantajına sağlıyor.
Türkiye Cumhuriyeti’ndeki her vatandaşın üstüne düşen vergiyi yasalarda belirtildiği şekilde harfiyen ödemesi hem zorunlu hem de KUTSALDIR. Ancak adalet doğrultusunda yasaların bizlere tanımış olduğu imkanlardan faydalanmak da bir o kadar hakkımızdır diye düşünüyorum.
Konuyla ilgili detaylı bilgi almak istediğiniz durumda çekinmeden benimlewww.savaskonca.com adresimden irtibat bilgilerime ulaşarak veya https://tr-tr.facebook.com/…/Sava%C5%9F-Kon…/100009132902410 URL’den mesaj atarak iletişim sağlayabilirsiniz.
Sağlık , Huzur ve Hayırlı kazanç dileğiyle..
Bir sonraki makalemde görüşmek üzere …
Savaş KONCA
SMMM
Savaş Konca Muhasebe-Müşavirlik ve Denetim Hizmetleri
Cumhuriyet Mahallesi, 1997. Sokak,Park Konutları,
A Blok,Kat:3 Daire:15 Beylikdüzü - İSTANBUL
Telefon :(0212) 854 25 10-11-12
Faks :(0212) 854 25 13